Um recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, datado de 17/04/2018, reforçou o entendimento da Corte sobre a questão da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais no sentido de que 'o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto' (REsp 1.345.331/RS, Segunda Seção, DJe 20/04/2015).

No entanto, enquanto o julgamento de 2015 direcionava-se àquelas situações em que existia um negócio jurídico voltado à aquisição da propriedade da unidade imobiliária, mesmo que, por si só, incapaz de transferi-la, como é o caso da promessa de compra e venda, o novo entendimento do Superior Tribunal de Justiça vai muito além no sentido de relativizar a compreensão do que seja uma obrigação propter rem, entendida como aquela obrigação que se vincula à coisa, e não necessariamente ao sujeito. Referidas obrigações também são conhecidas como ambulatoriais, pois a titularidade da relação obrigacional (pagamento das cotas condominiais) depende da titularidade da relação do sujeito com o próprio bem, de modo que se for modificada essa segunda relação, a primeira relação (obrigacional) seguirá o mesmo destino. Por isso, o jargão de que a obrigação segue a coisa.

A questão, no entanto, reside em saber quais os possíveis vínculos com o bem que podem ensejar e existência de uma obrigação propter rem, bem como se diferentes vínculos, mas simultâneos, podem gerar uma pluralidade de relações obrigacionais idênticas (pagamento das cotas condominiais). Sob a ótica do julgamento de 2015, tanto o direito de propriedade, quanto o direito decorrente da promessa de compra e venda seriam fatos jurídicos geradores da obrigação pelo pagamento da cota condominial. Dito de outro modo, a relação jurídica material com o imóvel baseada na promessa de compra e venda constituiria o suporte fático da obrigação condominial.

O novo julgado do STJ (REsp 1704498/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018) vai além, pois considera que o arrendatário de ponto comercial também tem pode figurar no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, notadamente quando tenha se obrigado, junto ao arrendante, pelo pagamento das cotas condominiais. O dispositivo legal que serviu de base para a decisão é o art. 23, XII, da Lei de Locações, o qual atribuiu ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das cotas ordinárias de condomínio. Isso nos permite concluir que tanto nas locações residenciais, quanto nas comerciais (mesmo quando não há ponto comercial), o locatário poderá figurar como réu na ação voltada à satisfação do crédito condominial.

O que importa, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é a relação jurídica material com o imóvel, independentemente da sua natureza. Atribui-se, assim, uma faculdade ao condomínio para demandar contra aquele dentre os quais possuam liame jurídico (ou somente fático) com a unidade habitacional, sendo ele o proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante, ocupante do imóvel, etc., tendo em vista, exatamente, o intuito de fazer prevalecer o interesse da massa condominial, a fim de resgatar de maneira mais célere as despesas inadimplidas.