Embora esteja regulamentada por lei federal (art. 722 e seguintes, Código Civil), e, também, por resoluções administrativas (COFECI N.º 326/92), a existência de comissão de corretagem do corretor de imóveis acaba, eventualmente, gerando divergências, resultando em litígios e disputas judiciais. Daí que é importante conhecer as peculiaridades do pagamento deste valor, seja por parte dos contratantes, seja por parte do corretor.

Com efeito, o art. 725 do Código Civil prevê expressamente que 'a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes'. Ou seja, a priori, a ideia do dispositivo é prescrever que a concretização efetiva do negócio não é necessária para gerar o direito à comissão, mas, pelo contrário, apenas que se 'tenha conseguido o resultado previsto'.

É importante destacar, contudo, que o arrependimento das partes do negócio pode, ao contrário do que sugere o dispositivo, ser fator impeditivo da exigência da comissão de corretagem. E isso ocorre, por exemplo, quando o arrependimento das partes for causado pela própria atividade do corretor.

No Recurso Especial nº 1.810.652/SP o STJ tratou de caso que vai nesse sentido.

Com efeito, trata-se de caso em que os compradores do imóvel desistiram da negociação ao descobrirem apontamentos judiciais em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores eram sócios, de forma que haveria a possibilidade real de 'execução em seu patrimônio, com a perda do imóvel, podendo até ser configurada a fraude à execução'.

Ao observar o caso, o STJ entendeu que a comissão de corretagem não era devida, pelo fato de que os próprios corretores 'não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas jurídicas de que são sócios –, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença'.

Com efeito, com base nisso é importante destacar que a atividade do corretor não fica limitada a de um mero agenciador do negócio, responsável por estabelecer consenso entre as partes. É mais do que isso, uma vez que recai sobre o corretor, entre outras responsabilidades, o dever de prestar informações completas e adequadas para as partes envolvidas no negócio.

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