O Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento do REsp 1328901/RJ, ocorrido em 06/05/2014, entendeu que o atraso da entrega de unidades de empreendimento imobiliário, cuja obra fora embargada por força de decisão liminar proferida pela Justiça Federal a requerimento do Ministério Público, gera, ao adquirente, direito à devolução de todos os valores despendidos com acréscimo de correção monetária e juros de mora.

No caso, as empresas recorrentes – uma, construtora, outra, incorporadora – alegavam ter tomado, antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda das unidades imobiliárias futuras, todas as diligências necessárias para a realização do empreendimento, com a obtenção da licença ambiental competente junto ao órgão estadual, tendo sido surpreendidas pela propositura de ação judicial pelo Ministério Público, o qual questionava, junto à Justiça Federal, a ausência de apresentação de Estudo de Impacto Ambiental – EIA e de Relatório de Impacto Ambiental – RIMA ao IBAMA, ou seja, junto ao órgão federal. Desse modo, defenderam os recorrentes que o atraso na entrega dos imóveis não lhes poderia ser imputado, tratando-se de evento fortuito, decorrente de ato de terceiro.O conceito de evento fortuito, extraído da leitura do artigo 393 do Código Civil, segundo o STJ, funda-se em duas premissas: o evento deve ser necessário, no sentido de impossibilitar o cumprimento da obrigação, e inevitável, na medida em que a impossibilidade no cumprimento advém de circunstâncias alheias à vontade do devedor, o qual não dispõe de meios para impedir ou evitar os seus efeitos. Desse modo, o evento inevitável será sempre imprevisível, pois se previsível fosse poderia ter sido evitado. Assim, sendo as recorrentes grandes empresas no ramo da incorporação imobiliária e construção civil, deveriam ter tomado as cautelas necessárias para o regular licenciamento ambiental, verificando a necessidade de obtê-lo não somente junto ao órgão estadual, mas também junto ao órgão federal. É que, na espécie, tratava-se de grande resort a ser construído no Arquipélago de Angra dos Reis, área de notório interesse ambiental, não sendo plausível admitir que as recorrentes não pudessem prever eventual competência federal para regularização do empreendimento. Com efeito, certamente o atraso na execução da obra poderia ter sido evitado, caso as recorrentes tivessem tomado as diligências necessárias para a sua regularização.Entendeu também o STJ que, mesmo vindo a ser julgados improcedentes os pedidos formulados na ação proposta pelo Ministério Público em que determinado o embargo da obra, configurando-se, pois, a existência de culpa de terceiro na produção do evento danoso, ainda assim persistira a responsabilidade das recorrentes junto aos adquirentes. Prevalece, assim, a obrigatoriedade dos causadores diretos na reparação dos danos, ficando a estes assegurado, eventualmente, o direito de regresso frente ao Poder Público. A propósito, o art. 43, II, da Lei 4.561/64 – que regula a incorporação imobiliária – prevê que quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, responderá civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que a estes advierem do fato de não concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.O julgado em apreço demonstra uma nítida tendência em valorizar as expectativas do adquirente do empreendimento imobiliário, de modo a conferir-lhe maior segurança na aquisição de unidades futuras. Isso impõe uma atenção redobrada aos incorporadores, notadamente em face de incertezas jurídicas que poderão surgir na regularização do empreendimento imobiliário, como a disputa de competência federativa para o licenciamento ambiental. Tais questões, para o STJ, inserem-se no âmbito daquilo que pode ser chamado de previsível e devem, pois, ser sanadas antes do início da comercialização das unidades imobiliárias. Além disso, eventuais discussões judicias, de iniciativa do Ministério Público, que retardem a conclusão do empreendimento imobiliário, mesmo que venham a ser consideradas, posteriormente, infundadas, não eximem o incorporador de responsabilizar os adquirentes. Resta ao incorporador, somente, buscar seu direito de regresso contra o Poder Público, o que, como é sabido, costuma ser muito mais moroso que qualquer empreendimento imobiliário com atraso.

Raatz &: Anchieta AdvocaciaCanoas-RS.Direito Imobiliário. Incorporação Imobiliária. Imóvel na planta. Atraso. Responsabilidade civil do incorporador.