Muitas pessoas se perguntam sobre a necessidade de levar a registro a promessa de compra e venda relativa a um imóvel. À primeira vista, o registro poderia parecer desnecessário. Afinal, a promessa de compra e venda não é título hábil para a transferência da propriedade: ela confere ao promitente comprador o direito de exigir do promitente vendedor, quando realizado o pagamento integral do preço ajustado, a celebração do contrato definitivo de compra e venda, o qual, nos contratos com valor superior a 30 salários mínimos, deverá ter forma pública, vale dizer, deverá ser celebrado por escritura pública perante o tabelião. Diante disso tudo, o registro de promessa de compra e venda teria alguma utilidade?

As pessoas, na maioria das vezes, desconhecem que o promitente comprador tem, contra o promitente vendedor, somente um direito de natureza pessoal, consistente em exigir a celebração do contrato definitivo de compra e venda. Desse modo, o promitente vendedor, na medida em que é dono do imóvel, poderá – mesmo após celebrada a promessa – vendê-la para uma terceira pessoa, a qual, em princípio, não tem ciência da promessa anteriormente celebrada. Nesse caso, levando a registro o contrato, será proprietária do imóvel. E o promitente comprador que tinha a expectativa de se tornar proprietário? Terá ele uma grande dor de cabeça. Quando muito, poderá buscar do promitente vendedor uma indenização.

Daí a importância do registro da promessa de compra e venda. Quando inserido no instrumento (mesmo que particular) a cláusula de irretratabilidade (ou seja, não se admite a desistência do negócio jurídico), o seu registro perante o Ofício Imobiliário confere ao promitente comprador o chamado direito real de aquisição, o que faz com que eventual alienação do imóvel pelo promitente vendedor a terceiros não venha a lhe atingir. Há uma lógica nisso tudo: o registro da promessa dá publicidade ao negócio jurídico e gera, com isso, uma presunção do seu conhecimento pelo terceiro que eventualmente venha a adquirir o mesmo imóvel.

Por isso é tão importante o registro da promessa de compra e venda. Ele dá, ao promitente comprador, mais segurança de que receberá o imóvel após o cumprimento das obrigações pactuadas com o promitente vendedor!